928旺季不旺 永慶：市場出現寒蟬效應

【MyGoNews 林承志/台北報導】以往推案頻頻爆出天量的928檔期，今年竟出現了「旺季不旺」的異象，北台灣推案量甚至跌破千億大關，創下近5年新低，讓市場上普遍出現了「央行打房奏效、房市寒冬已到」的寒蟬效應。

根據永慶房仲集團的調查發現，儘管自6月底央行實施升息和選擇性信用管制以來，台北市住宅整體市場的確出現了價量俱跌的現象，但若將房型拆為豪宅、新成屋、中古屋和預售屋來看，其中以預售屋市場受傷最為慘重，拿8月份相比於打房前的5月，成交均價跌了12.76%，遠比其他產品僅跌個1%多的狀況嚴重許多。

至於，成交量方面，預售屋打房前後量縮整整4成，也比其他產品的1、2成跌幅，人氣明顯下滑。顯見打房對不同的房型產生效果不同，預售屋反應尤其劇烈，難怪建商紛紛以延銷或潛銷等拖延戰術躲避政策打壓，導致928檔期瞬間急凍。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興分析，由於央行祭出選擇性信用管制策略，主要是衝著投機客來的。因此，比較容易讓投資客以財務高槓桿操作的預售屋產品，自然受到較大的衝擊，尤其買方耽心未來到了交屋時期，銀行核貸的額度不如預期，再加上預售屋反應的通常為未來行情，價位偏高，使得消費者退避三舍。
 

而買盤觀望後，建商受到壓力，加以政府有意針對建商實施土建融限縮，讓建商或代銷業者也不願承受滯銷風險，而接受議價，致使打房後預售市場價量大跌。反觀新成屋、中古屋和豪宅等成屋市場，由於投機意味較淡，再加上賣方多半不願降價，開價仍高，雖然成交量跌幅也達13%~26%不等，但價格則發揮撐盤效應，衰退不到2%。

央行6月24日出重手打房，除宣布升息半碼，也針對台北縣市10個區域祭出選擇性信用管制，針對名下已有不動產貸款者，新購屋貸款成數將不得超過擔保品鑑價7成，同時取消前2年只繳利息不還本金的寬限期，然而打房一季以來，各地的土地、店面、商辦價格還紛傳飆天價的消息，令人對於打房後的市況看得「霧煞煞」。

吊詭的是，值此之際，即將到來的928檔期，北台灣卻出現了5年來的最低推案量，僅997億元，跌破了千億大關，又令市場上對於房市因打房而「軟著陸」的揣測聲再度揚起。永慶房仲集團為釐清真相，特別針對台北市中古屋、總價6000萬以上的豪宅、新成屋和預售屋等4大房型進行從打房前的5月，以至於8月的成交量及價格進行調查解析。

結果發現，打房前後，預售屋無論在價或量的表現，受傷程度皆遠比其他房型嚴重，先看量能，以5月成交量為基期100統計，6月實施打房當月，豪宅首當其衝買氣急縮，6、7月成交量降幅達到35%，但8月後就回升，成交量回到5月的75%。而中古屋則成交量表現最為穩定，6月、8月成交量分別為5月的79%和77%；新成屋則表現最佳，6、8月成交量仍有5月的近9成水準。
 

獨獨預售屋的成交量一路疲弱，6月小減17%，7月減47%，8月在各種房型產品交易量都回升下，而價格方面，預售屋5月成交均價為每坪63.5萬元，打房後連3月下挫，到了8月僅剩55.4萬元，相對於新成屋和及中古屋皆有止跌回昇的現象，預售屋顯然較被市場看淡。

李建興表示，根據先前一份媒體的調查，有3成1的民眾認為，央行打房對預售屋影響最大，而認為是新成屋為29%，中古屋則為22.5%，由此可見，買方普遍認為投機意味較濃的預售屋，是此波打房的重點，導致民眾退守觀望。

由於買預售屋，消費者從下訂到完工交屋，自備款多在2、3成，投資甚至投機客只要低資金成本即可高桿槓操作，買入多筆預售房屋，待成屋完工交屋前或成屋裝潢後轉手賣掉，因此預售屋一直是投資買盤的最愛，在房價一路上漲的多頭市場中，不少熱門區域的投資客比重甚至高達3、4成。

李建興進一步分析，在央行打房後，投資客耽心未來銀行核貸額度不如預期而不敢進場，非投資客也寧可觀望等待低價伺機而動，在買盤重挫下，建商及代銷對價格也不再過份堅持，讓議價空間變大，導致成交價下挫。

而反觀豪宅，買氣雖然較5月時降25%，但價格均非常硬，每坪仍有直逼百萬元的水準，顯然這波推升台灣房市的主要力量-海外資金、國內置產資金，仍然不畏打房，在豪宅市場上仍可見資金進駐高階不動產市場；打房打住了部份的投機買盤，但長期置產，或口袋夠深的買方，卻不被影響。
 

至於中古屋則因為首購、換屋族的支撐，成交價跌幅也有限，央行針對第二屋上以的貸款進行管制，中古屋房價一度在6月明顯下滑7.66%，由48.3萬元/坪降至44.6萬元/坪，但8月因吸引撿便宜的買盤出籠，價格和買氣也立即回升。

 

台北市近3個月各種房型成交價狀況(萬元/坪)

註1 住宅平均房價統計均不含一樓部分。

註2：豪宅係指總價六千萬以上之大樓、華廈、別墅住宅產品(不包含公寓以及1樓)。

 

近3個月各種房型成交量狀況(以指數表示)

註：成交量指數以5月份成交數據為基期100做計算，6~8月與5月成交量之比值。

資料來源：永慶房仲集團